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Rien ne prouve que les zones d’occasions profitent aux résidents à faible revenu et à leurs quartiers – Mother Jones

Un nouveau développement résidentiel à Austin, Texas.RoschetzkyIstockPhoto / Getty

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Cette histoire a été initialement publiée par le Centre pour l'intégrité publique.

AUSTIN, Texas — Le promoteur immobilier Jim Young a déménagé à Austin il y a plus de 20 ans et a assisté à l'embourgeoisement de son côté est. Autrefois abritant des familles hispaniques et afro-américaines pour la plupart à faible revenu, la région accueille désormais les milléniaux et les jeunes professionnels avec des brasseries artisanales, des cafés et des food trucks proposant des tacos, du homard et des plats végétaliens.

Alors que Young entreprenait son plus grand projet à ce jour, un complexe d'appartements de 360 ​​unités dans le centre d'East Austin, il a appris que la propriété se trouvait dans une soi-disant zone d'opportunité, l'une des 21 zones à faible revenu de la région d'Austin éligibles pour investissements en franchise d'impôt visant à attirer des entreprises et des logements abordables. Il est devenu évident pour Young que la nouvelle incitation fédérale, inscrite dans la loi fiscale de 2017 qui a créé des milliers de zones d'opportunité à l'échelle nationale, conduirait probablement au type de développement qui exclut les résidents à faible revenu, car les grands investisseurs versent plus d'argent dans un déjà – une zone de pilotage.

Pour faire place à son nouveau complexe, Young prévoyait de raser un immeuble d'appartements de 51 ans où vivaient des familles à faible revenu. Mais il s'est rendu compte que cela pourrait ajouter au déplacement en cours des familles d'East Austin. Au lieu de cela, le diplômé de West Point et ancien commandant de char a entamé une croisade personnelle de plusieurs années pour trouver des maisons temporaires pour les familles à faible revenu qui y vivent et organiser leur retour si possible.

"Vous vous rendez compte," dit-il, "qu'il y a une opportunité de faire plus que simplement gagner de l'argent."

Mais les riches investisseurs, qui comptent sur les généreux allégements fiscaux de la zone d’opportunité, ne partagent pas tous le sentiment de Young. Quelques mois avant que le nouveau coronavirus ne fasse son apparition dans la vie des Américains, les marchés immobiliers chauds comme Austin avaient été la cible d'un afflux important de liquidités d'investisseurs cherchant à profiter des avantages fiscaux autorisés par la loi fiscale de 2017 signée par le président Donald Trump. Nichée dans la loi radicale se trouve une disposition qui accordait aux riches investisseurs des incitations fiscales, y compris des bénéfices libres de tout impôt, pour investir de l'argent dans des projets immobiliers et de nouvelles entreprises dans les quartiers défavorisés.

À la fin du mois de mars, au moins 10 milliards de dollars avaient été investis dans tout le pays dans des fonds de zone d'opportunité – des fonds d'argent d'investisseurs cherchant à profiter de l'allégement fiscal – qui ont principalement investi les fonds dans des projets résidentiels et multifamiliaux, selon le cabinet comptable Novogradac. Du côté est d'Austin, les investissements dans les quartiers des zones d'opportunité ont atteint 825 millions de dollars en valeur l'année dernière, quatre fois plus qu'en 2017, selon Real Capital Analytics, qui analyse l'investissement immobilier.

Les défenseurs du logement abordable ont exprimé très tôt l'espoir que le programme de zones d'opportunité profiterait aux locataires à faible revenu, encourageant le développement de logements abordables. Les États-Unis ont une pénurie de plus de 7 millions de logements pour les personnes à faible revenu, selon la National Low Income Housing Coalition. Le coronavirus a aggravé la crise du logement, avec plus de 13 millions de locataires à bas salaires qui peinent désormais à payer leur loyer après avoir perdu leur emploi ou une partie de leurs revenus, estime la coalition.

Mais pour la plupart, les logements abordables ne figurent pas sur les listes de projets des investisseurs. Les appartements haut de gamme, les hôtels et les immeubles de bureaux le sont. Même maintenant, alors que l'immobilier commercial est confronté à une réinitialisation alors que les entreprises repensent la culture de bureau et que de nombreux employés travaillent à distance, les investissements dans les zones d'opportunité fiscalement avantageuses se poursuivent, quoique avec prudence, dans des appartements construits aux taux du marché, pas pour les personnes à faible revenu.

Trump et les membres du Congrès vantent maintenant les zones d'opportunité comme un moyen de stimuler les économies dans ces mêmes communautés à faible revenu touchées par le coronavirus. Dans une tentative de montrer son soutien aux communautés minoritaires durement touchées par le COVID-19 et les protestations contre la mort de George Floyd, Trump s'est vanté que les zones d'opportunité ont «  créé des dizaines de milliers d'emplois '' dans les quartiers à faible revenu, majoritairement minoritaires.

Rien n'indique que les zones d'opportunité profitent aux résidents à faible revenu vivant dans ces quartiers. Les développeurs et les investisseurs ne sont pas tenus de déclarer publiquement dans quoi ils investissent ou si cela crée des logements abordables, des emplois ou des salaires plus élevés pour les résidents qui y vivent. Une étude récente de l'Institut urbain a révélé que les zones d'opportunité devraient être «repensées afin que les fonds publics soient alloués efficacement et aident» à atteindre les résultats escomptés, comme l'amélioration de la qualité de vie des personnes à faible revenu.

Malgré cela, l'administration Trump vante le véhicule d'investissement en franchise d'impôt comme un moyen de «sortir les Américains de la pauvreté et de revitaliser l'économie et la communauté dans les régions qui en ont le plus besoin, en particulier pendant la pandémie de COVID-19». Un projet de loi à la Chambre élargirait les zones d'opportunité pour permettre des investissements en franchise d'impôt dans les petites entreprises touchées par le coronavirus.

Les villes où le développement était dynamique avant la pandémie, comme Austin, devraient rebondir plus rapidement que d'autres, une fois le nouveau coronavirus dans le rétroviseur. Mais les critiques soutiennent que ces villes n’ont pas besoin d’incitation fiscale pour attirer des capitaux. Le programme continuera d'accorder des allégements fiscaux aux riches sans aider les quartiers à faible revenu et principalement les quartiers minoritaires.

Des projets comme celui à quelques kilomètres de là où Young envisage de construire son complexe d'appartements. Là, sur une route secondaire au large de Bastrop Highway se dresse un complexe de 342 unités appelé East Vue Ranch. Alors qu'il était presque terminé l'été dernier, l'investisseur mondial Starwood Capital Group a acheté le développement dans le cadre de ce qu'il appelle son «portefeuille croissant de zones d'opportunité». Le complexe dispose d'une cour de piscine avec «plusieurs rebords de bronzage», une salle de jeux d'arcade, un café-bar et une station de lavage de chiens. Les loyers ont atteint près de 2 600 $ par mois, soit environ 2 000 $ de plus que ce qui serait considéré comme abordable pour les résidents à faible revenu de la ville du quartier est.

Jim Young se tient devant Goodwin Apartments, un complexe d'appartements qu'il a acheté et prévoit de démolir.
Kathryn Kranhold / Centre pour l'intégrité publique

Selon les critiques, East Vue Ranch n'est qu'un exemple de la façon dont les investisseurs profitent des directives de la loi fiscale sur la liberté de mouvement. En 2018 et 2019, lors des audiences et des événements du Congrès lorsque les zones d'opportunité commençaient à peine à se former, les politiciens ont promis que la loi créerait des emplois et des logements abordables dans les quartiers à faible revenu. «Notre objectif est de faire en sorte que la grande nouvelle prospérité de l'Amérique soit largement partagée par tous nos citoyens», a déclaré Trump lors d'un événement à la Maison Blanche en décembre 2018, louant les zones d'opportunité.

Mais ce n'est pas ainsi que l'administration Trump a structuré le programme. Dans les lignes directrices publiées à la fin de l'année dernière, l'Internal Revenue Service a rejeté les recommandations des défenseurs nationaux du logement abordable et des villes, y compris Austin, qui auraient obligé les investisseurs et les développeurs à montrer comment leurs projets ont profité aux communautés avant de pouvoir bénéficier de l'allégement fiscal.

L'IRS a déclaré que les recommandations "présenteraient de nombreux obstacles" pour les investisseurs "et, en fin de compte, réduiraient, plutôt que d'augmenter, le montant total des investissements dans les communautés à faible revenu".

La décision a confirmé les craintes des critiques selon lesquelles le programme n’aidera pas les résidents à faible revenu des zones d’opportunité, les personnes mêmes qu’il était censé faire.

Christine Maguire, responsable du redéveloppement d'Austin, a déclaré que les villes ne participent pas aux investissements dans la zone d'opportunité. Les zones d'opportunité sont «pour les investisseurs qui abritent» les gains financiers des impôts en échange de ces investissements, a-t-elle déclaré, et les investisseurs n'ont pas besoin de travailler avec les villes pour identifier et investir dans des projets qui bénéficieraient aux quartiers.

Conduisant à travers East Austin dans sa Ford Focus grise, le jeune de 48 ans a souligné la transformation de la région. Il fait signe vers un terrain vide qui a été transformé en une cour de camions de nourriture proposant des tacos indiens, un barbecue et des plats portoricains. Young a dit que l'aire de restauration est temporaire. "Développement futur", a-t-il noté.

Young arrête Springdale Road, l'une des principales artères d'East Austin. L'artère achalandée traverse une tranche d'anciens et de nouveaux, des églises converties en condos, des lots contenant des réservoirs d'azote rouillés et des jardins communautaires. Il fait une visite d'un ancien entrepôt qui est maintenant un gymnase d'escalade intérieur; c'est le milieu de la journée, et les athlètes de tous âges grimpent les formations rocheuses synthétiques colorées. A côté du bâtiment se trouve une brasserie artisanale, Austin Eastciders, qui a repris une gare vide.

Au coin de l'escalade et de la brasserie se trouve la Calle Limon, du nom de la famille Limon, qui y possède plusieurs maisons. Les poulets se précipitent sur la courte route devant les copropriétés nouvellement construites. Les complexes étroits de deux unités sont serrés sur des lots initialement prévus pour des maisons unifamiliales. Les copropriétés ont récemment évalué à près de 900 000 $ chacune, deux à trois fois plus que les maisons adjacentes de l'époque des années 1940. Les développeurs ont nivelé les chalets dans la rue et prévoient de construire une rangée de complexes similaires. Au cours des cinq dernières années, la valeur des terres dans la région a doublé, voire triplé, obligeant de nombreux résidents de longue date et leurs héritiers à vendre en raison de la hausse des impôts fonciers.

Au cours des cinq dernières années, la valeur des terres dans la région a doublé, voire triplé, obligeant de nombreux résidents de longue date et leurs héritiers à vendre en raison de la hausse des impôts fonciers.

Young a déménagé à Austin de Fort Hood, au Texas, après avoir quitté l'armée en 1998. En 2001, il a commencé son entreprise de construction de maisons à East Austin parce qu'il était à quelques kilomètres du cœur de la capitale du Texas, qui abrite le navire amiral de l'État. l’université et le Festival de musique South by Southwest. La gentrification était une préoccupation à l'époque, mais Young pouvait encore se permettre d'acheter les lots vides.

En fouillant dans ses fichiers informatiques, Young trouve de vieilles photos de ses premiers projets, des maisons unifamiliales avec de petits appartements efficaces ou des «appartements de grand-mère». À l'époque, il a annoncé ses locations avec des dépliants faits à la main mettant en évidence les appareils éconergétiques dans une «beauté de deux chambres», par exemple, et notant que «signifie des factures de services publics très FAIBLES pour vous».

Mais les coûts de développement ont grimpé en flèche depuis. C'est pourquoi Young essaie de comprendre comment construire son complexe d'appartements au prix du marché tout en s'assurant qu'il ne déplace pas des dizaines de familles à faible revenu. Il a déclaré dans les prochains mois qu'il chercherait un financement de zone d'opportunité pour la prochaine phase de son développement. Pendant ce temps, Young adhère à l’un des objectifs implicites du programme: demander l’apport de la communauté et fournir des logements abordables aux résidents existants qui pourraient être déplacés.

Avant de demander l'approbation de la commission de planification d'Austin pour son projet, le trapu Texan a présenté sa proposition à un groupe de surveillance de quartier qui s'appelle l'équipe de contact du plan de quartier combiné East MLK. Le groupe, qui tire son nom du boulevard East Martin Luther King Jr. dans la région, est une organisation sanctionnée par la ville qui surveille le développement et dont Young voulait le soutien afin qu'il puisse obtenir les changements de zonage dont il avait besoin pour construire le plus grand complexe.

Lors d'une réunion au printemps 2019, Young a déclaré au groupe qu'il prévoyait de démolir un complexe d'appartements de 68 unités sur Goodwin Avenue pour construire le plus grand. Les locataires devraient partir, a déclaré Young, mais il les aiderait à trouver un logement et à payer les frais de déménagement.

Sans aucune pression de la part des autorités d'Austin ou des défenseurs des quartiers, Young a promis aux résidents qu'ils auraient le «droit de revenir», un concept de défenseurs du logement dans tout le pays, selon lui, réduit les déplacements. Après avoir fermé l’immeuble de l’avenue Goodwin en octobre, Young a changé les baux des locataires pour leur donner les premiers dibs sur les nouveaux appartements.

L'un des résidents, Tony Hill, un vétéran de l'Armée de 53 ans, a déclaré qu'il appréciait le premier avertissement de Young qu'il devra éventuellement déménager. Il paie 875 $ par mois pour son appartement d'une chambre au complexe Goodwin et a signé un autre bail d'un an. Hill est résigné à trouver éventuellement une nouvelle maison. «J'étais soldat. Se déplacer a été une chose dans ma vie », a-t-il déclaré. "Je suis content d'avoir eu le mot tôt."

Pour assurer le changement de zonage, Young s'est engagé à fournir plus de 30 unités à loyer restreint aux familles à faible revenu en dessous de 60% du revenu familial médian de la région métropolitaine d'Austin, qui est actuellement fixé par les autorités fédérales du logement à 97600 $. Si vous louez aujourd'hui, une famille de quatre personnes devrait gagner moins de 58 560 $ par année pour être admissible.

Dans le cadre de l'accord avec la ville, Young est autorisé à construire sur le terrain plus d'unités au taux du marché que ce qui était précédemment autorisé.

L'approche de Young était rafraîchissante, ont déclaré les habitants du quartier. Il a tenu une réunion dans le complexe d'appartements vieillissant avec des locataires fin juillet. Avant la réunion, dans la chaleur humide du 4 juillet, lui et sa fille de 6 ans, Morgan, ont parcouru le complexe en distribuant des dépliants en anglais et en espagnol et ont distribué des cartes de visite.

"Il ne se contente pas de parler; il fait la promenade. Il se salit les mains », a déclaré Angela Benavides Garza, la seule présidente de l'équipe de contact du quartier, qui soutient le projet.

L'approche de Young a été si bien accueillie que l'été dernier, le groupe de quartier a créé un nouvel ensemble de directives pour les développeurs basé en partie sur la proposition de Young. Pour obtenir le soutien du groupe, les développeurs doivent accepter les protections pour les locataires existants, y compris le droit de retourner dans le nouveau bâtiment et de fournir une aide au déménagement.

"Beaucoup de gens à Austin ne veulent pas voir la ville changer", a déclaré Jon Hagar, un architecte qui dirige l'équipe East MLK. «Le changement va se produire, mais nous devons nous assurer que les résidents actuels ont la possibilité d'en bénéficier.»

Les jeunes ne sont pas complètement motivés par un développement social. Il est ambitieux et a récemment annoncé un projet d'appartements dans le quartier historique haut de gamme de Pearl de sa ville natale de San Antonio. Il a déclaré qu'il souhaitait offrir le meilleur rendement possible à ses investisseurs, mais qu'il était sensible à l'impact que le développement pouvait avoir dans les quartiers à faible revenu. Il a dit qu'il avait «plus de recul» depuis qu'il a démoli sa première «maison de junker».

«Quelqu'un dirait:« Vous venez d'envoyer les impôts fonciers monter en flèche », se souvient Young.

Maintenant, il a dit: «J'ai plus de recul pour comprendre et essayer d'atténuer ces choses.»

"Je suis développeur et j'essaie de faire de l'argent pour les gens", a-t-il déclaré. "Vous pouvez le faire et toujours prendre soin des gens, faire des choses pour rendre la vie plus douce et changer la façon dont les gens font la transition."

Lorsqu'on lui a demandé comment les développeurs et les politiciens peuvent préserver le caractère d'un quartier, Young a eu du mal à répondre. "Si nous ne construisons pas de manière responsable mais dense dans notre noyau urbain, nous allons avoir l'étalement", a déclaré Young. Il est important "d'inclure la communauté qui est là" lors du développement de projets, a-t-il ajouté.

East Vue Ranch se trouve juste au sud-est du projet Young. L'été dernier, il a été acheté par Starwood Capital Group, qui détient plus de 60 milliards de dollars d'actifs dans le monde, notamment des hôtels, des complexes d'appartements et des centres commerciaux. Dans un communiqué de presse l'an dernier, Starwood a décrit l'acquisition du complexe haut de gamme comme «représentative de ses investissements axés sur la croissance qu'il viserait dans toutes les zones d'opportunité».

Mais pour de nombreux défenseurs du logement et résidents d'East Austin, le développement est symbolique du déplacement et de l'embourgeoisement continus des quartiers à faible revenu et historiquement minoritaires de la ville.

Un nouveau condo construit à côté de l'un des chalets de 1945 sur la rue Limon.
Kathryn Kranhold / Centre pour l'intégrité publique

Tout a commencé en 2015, avant que les zones d'opportunité ne soient sur la carte. L'un des développeurs les plus connus d'Austin, Oden Hughes LLC, a proposé de construire un complexe d'appartements et de commerces haut de gamme de 356 unités sur une parcelle de 23 acres qui comprenait le parc de maisons mobiles Cactus Rose. Oden Hughes prévoyait d'expulser plus de 50 familles – plus de 200 adultes et enfants – qui y vivaient.

La communauté des maisons mobiles se trouvait à Montopolis, l'un des quartiers est de la ville historiquement séparés par le plan directeur d'Austin de 1928, conçu pour rezoner la ville entière principalement selon des critères raciaux. Au cours des 20 dernières années, la région s'est embourgeoisée, apportant de nouvelles entreprises et des développements de condominiums et d'appartements coûteux, ce qui a aidé à expulser les familles hispaniques et afro-américaines.

Les partisans du quartier d'Austin ont fait valoir que le projet proposé par Oden Hughes exacerberait la gentrification. «Il s'agit du déplacement de la population la plus vulnérable de East Austin», a écrit Susana Almanza, chef de l'équipe de contact du plan de quartier de Montopolis, à la commission de planification de la ville en 2016. L'équipe est un autre des groupes de quartier sanctionnés par la ville.

Dans sa présentation à la commission à l’hôtel de ville d’Austin, l’avocat du promoteur a offert de donner 1 000 $ à chaque famille pour déménager leur maison mobile. Lors de la réunion, les résidents de Cactus Rose se sont entassés dans la salle d'audience et ont attendu leur tour pour s'approcher du microphone. Saul Madero était parmi ceux qui ont pris la parole. Il portait un T-shirt rouge arborant le nom de son employeur, Joe’s Bakery, un vénérable établissement qui organise régulièrement des journées de «sortie du vote». Par l'intermédiaire d'un interprète, Madero a demandé «compassion et compréhension».

Il a déclaré aux membres du comité de planification: «Nous sommes une communauté à faible revenu. Mais la seule fortune que nous ayons eue est notre maison, notre famille et le bus numéro quatre », que les enfants des résidents ont conduits aux écoles et à la bibliothèque la plus proche.

La commission a reporté une décision sur la demande de zonage, laissant au conseil municipal.

Oden Hughes et les militants du quartier ont continué à se disputer le projet jusqu'à ce que la société accepte de payer 10 000 $ à chaque famille Cactus Rose qui possédait une maison mobile à largeur unique, soit 10 fois son offre initiale. Lors d'une audience publique annonçant l'accord en novembre 2016, la résidente Cynthia Martinez a remercié Almanza et Oden Hughes d'avoir atteint une résolution, notamment en allouant de l'argent qui permettrait aux familles d'acheter de nouvelles maisons mobiles.

Ce ne fut pas une fin heureuse pour tout le monde. Madero a déclaré que la lutte avec les développeurs avait créé un fossé entre lui et sa femme. Il a dit qu'ils n'étaient pas d'accord sur son implication dans les négociations, et elle ne comprenait pas pourquoi il devait jouer un rôle de premier plan. Ils se sont finalement séparés.

"Quand il y a ce type de stress, deux choses peuvent se produire", a déclaré Madero en espagnol, par le biais d'un interprète. «Cela vous rend plus fort et vous unit en famille, ou cela vous brise. Dans mon cas, il n'y avait pas d'unité avec ma famille. »

Madero a vendu son mobil-home à Cactus Rose. Il vit maintenant dans un véhicule récréatif qu'il a acheté à un ancien voisin. Il occupe deux emplois de serveur – un à Joe’s Bakery et un autre à Chuy’s, une chaîne de restaurants tex-mex. Son ex-femme et trois de ses enfants vivent ensemble dans un appartement.

"J'ai tout perdu, mais j'ai décidé de tout laisser derrière moi et de recommencer à zéro", a déclaré Madero lors d'une interview au début de l'année.

Après que la région ait été nommée zone d'opportunité en 2018, davantage d'investisseurs sont venus et les engagements envers la communauté ont été rompus. Tout en cherchant à obtenir l'approbation du changement de zonage pour la construction des appartements, Oden Hughes a déclaré aux responsables de la ville que les logements seraient loués entre 850 $ et 1800 $ par mois, soit 30 à 60% de moins que les loyers moyens de la région, a déclaré le développeur.

Mais les promesses d'Oden Hughes de loyers modestes sur l'ancien site de Cactus Rose ont disparu l'année dernière après que Starwood Capital Group a acheté le développement d'appartements via son fonds de zone d'opportunité et l'a renommé East Vue Ranch.

Pour commercialiser sa nouvelle propriété, Starwood a emprunté des slogans familiers d’Austin tels que «South by» et «City Limits» pour nommer les plans des unités. Les loyers ont commencé à plus de 1 200 $, soit plus de 40% de plus que ce qu'Oden Hughes avait proposé au bas de l'échelle. Les prix des appartements de deux chambres ont varié au cours des mois, demandant jusqu'à 2 400 $, soit plus de 80% de plus que le loyer médian de la région, selon les données du Census Bureau. Selon les données du recensement, près de 60% des résidents de la région ont du mal à payer le loyer médian de la région de 991 $ par mois.

Un porte-parole de Starwood a refusé de commenter.

La valeur de l'opération Oden-Hughes-Starwood n'a pas été révélée. En 2017, lorsque Oden-Hughes a acheté la propriété où se trouvaient les maisons mobiles, celle-ci était évaluée à près d'un million de dollars. Avant que Starwood n'achète le complexe d'appartements partiellement construit l'année dernière, la propriété était évaluée à environ 5,5 millions de dollars. La dernière évaluation du complexe d'appartements: 21,9 millions de dollars.

La communauté des investisseurs et les promoteurs poussant avec enthousiasme les zones d’opportunité sont très réalistes quant à l’intention du programme fiscal et à ses impacts sur les personnes à faible revenu.

«Les investisseurs de la zone d'opportunité, même ceux qui sont incroyablement axés sur la mission, ne peuvent pas contrôler les déplacements», a déclaré Margaret Anadu, directrice du Urban Investment Group chez Goldman Sachs, lors d'une conférence à Washington, D.C., l'été dernier.

À l'époque, Goldman Sachs, qui gère huit fonds de zone d'opportunité, avait effectué 13 investissements dans la zone d'opportunité totalisant près de 400 millions de dollars. La société a déclaré avoir investi dans des logements abordables à New York, Baltimore et Salt Lake City, qui comprennent des logements pour les résidents à faible revenu. Goldman Sachs a refusé de fournir des détails.

Anadu a déclaré dans une interview, cependant, que l'investissement privé ne construit généralement pas de logements abordables par lui-même; le gouvernement doit s'impliquer. «Je pense que c'est plus efficace lorsque le secteur privé peut travailler de concert avec le secteur public», a-t-elle déclaré.

Le développeur d'Austin Warren Walters a fait partie des cycles d'expansion et de ralentissement de l'immobilier de Washington, D.C., au Texas. Au fil des ans, il a participé à d'autres développements immobiliers incitatifs fiscaux, y compris ceux qui offraient des allégements fiscaux pour la construction de complexes d'appartements. Il a reconnu que certains projets financés par zone d'opportunité donnent au programme fiscal un «œil noir» et sont des «gâchis pour les riches». Mais il défend le programme d'allégements fiscaux de la zone d'opportunité, affirmant que des projets dans certains quartiers n'auraient pas vu le jour sans l'incitation fiscale.

L'un des projets de Walters est un complexe de logements multifamiliaux à Manor, une ville qui se trouve à la périphérie nord-est d'Austin et est surtout connu comme l'un des lieux de tournage de "What’s Eating Gilbert Grape?" Warren qualifie le projet de manière informelle de logements locatifs dits de «main-d’œuvre», qui louent généralement à des particuliers et à des familles gagnant entre 80% et 120% du revenu médian de la région. Pour Austin, c'est entre 75 693 $ et 113 430 $. Walters a déclaré que son complexe fournirait éventuellement des logements nécessaires à des individus tels que les enseignants et les employés du gouvernement qui ne peuvent pas se permettre les loyers élevés d'Austin. Les incitations de la zone d'opportunité ont «été un accélérateur» pour des projets comme Manor, a déclaré Walters, qui a levé des fonds auprès d'investisseurs pour ses projets.

"Cela a apporté de bonnes choses plus tôt qu'elles ne l'auraient jamais été", a déclaré Walters.

Austin a besoin de tous les types de logements. Jusqu'à ce que COVID-19 ait balayé le pays, la région métropolitaine avait le troisième taux de croissance le plus rapide du pays au cours de la dernière décennie, augmentant de 30% depuis 2010 pour atteindre 2,23 millions en 2019. Apple Inc., Google et Oracle Corp. étendent leurs empreintes dans le ville. Elon Musk de Tesla envisage d'ouvrir une usine à Austin pour construire son camion électrique.

Alors que le coronavirus devrait ralentir la croissance de la population d'Austin de près de 15% cette année, les gens recommenceront à déménager en ville, a déclaré Angelos Angelou, ancien économiste en chef de la Chambre de commerce d'Austin et maintenant consultant.

"Dès que ce coronavirus semble être derrière nous, nous allons voir un grand afflux de personnes venir à Austin et dans d'autres villes du Texas", a-t-il déclaré. Et cela signifie que les investissements dans les zones d'opportunité dans des endroits comme East Austin vont se réchauffer à nouveau, ce qui ravive les problèmes de déplacement dans les quartiers embourgeoisés.

Pendant ce temps, la ville s'accroche à son slogan «Keep Austin Weird». Pendant plus de deux ans, les membres du conseil ont débattu des moyens de faire avancer une refonte du zonage litigieux qui vise à s'adapter à la croissance de la ville, à sa culture historiquement diversifiée et à protéger les droits de propriété individuels.

La réalité est que la pénurie de logements pour les résidents à faible revenu d’Austin est pire que dans les grandes villes comme Los Angeles, Dallas et Houston. Pour 100 personnes gagnant moins de 30% du revenu familial médian de 94617 $ dans la région métropolitaine d'Austin, Austin ne dispose que de 14 unités abordables. Seul Las Vegas connaît une pénurie plus grave, selon la Coalition nationale à but non lucratif pour le logement à faible revenu.

Les militants du quartier Susana Almanza et Daniel Llanes.
Kathryn Kranhold / Centre pour l'intégrité publique

Austin a perdu 71 100 unités de location abordables au cours des 10 dernières années. Les appartements abordables ne représentent désormais que 15% du total des locations disponibles dans la ville, contre 48% en 2008, selon une étude récente du Harvard Joint Center for Housing Studies. L'État du Texas a connu la plus forte baisse à l'échelle nationale des unités louant moins de 800 $ par mois, tandis que le nombre de locations au prix de plus de 1 000 $ par mois a presque doublé.

Les responsables locaux et les défenseurs du logement espéraient que la loi fiscale fédérale de 2017 encouragerait la construction de logements abordables et de projets tels que des épiceries de produits frais. La loi autorisait les gouverneurs à désigner des secteurs de recensement éligibles présentant des taux de pauvreté élevés pour la désignation de zones d'opportunité, ce que le Département du Trésor devait approuver.

Alors que de nombreuses villes ont fait pression pour obtenir autant de zones d'opportunité que possible, les responsables méfiants d'Austin n'ont nommé que quatre secteurs parmi des dizaines qui étaient éligibles. Espérant cibler les investissements dans ces secteurs, ils ont déclaré au gouverneur républicain Greg Abbott que les quartiers étaient les plus démunis de la ville.

Abbott a nommé les quatre tracts mais en a ajouté 17 autres, dont la majorité à East Austin. Tous les tracts ont été approuvés.

Préoccupé par les types de développement que ces zones pourraient attirer, le conseil municipal de 10 membres a adopté une résolution en octobre 2018 (1) appelant à un «investissement responsable» qui améliore la qualité de vie des habitants.

La conseillère Delia Garza, dont le district comprend les quatre secteurs dans lesquels les responsables d'Austin souhaitaient concentrer leurs investissements, s'est réunie au printemps 2019 avec les partenaires d'un nouveau fonds appelé Blueprint Local, qui investit dans des zones d'opportunité. Le fondateur de Blueprint, le développeur Ross Baird, a fait une présentation sur le site Web du blog Medium, affirmant que le fonds cherchait à "aider les entrepreneurs à créer de la richesse et à transformer les coins de rues, les quartiers et les communautés à travers le pays". Au Texas, Baird s'est associé à la légende du basket-ball David Robinson, qui a joué pour les San Antonio Spurs, et à son fils, David Jr., qui travaille pour Blueprint en tant qu'associé.

Lors de réunions avec Garza et son conseiller politique, Cynthia Van Maanen, Robinson Jr. et le partenaire local de Blueprint, Jonathan Levy, ont déclaré qu'ils cherchaient à investir dans des zones désignées comme zones d'opportunité et «voulaient le faire d'une manière socialement responsable», Garza a rappelé dans une interview à son bureau de la mairie.

Garza a exhorté Levy et Robinson Jr. à envisager d'ouvrir une épicerie dans une zone d'opportunité dans l'un des quatre secteurs à l'extrême est, où il y a des terrains vacants à faible coût.

Elle n'a plus entendu parler d'eux depuis.

Par l'intermédiaire d'un porte-parole, Levy a refusé de commenter. Dans un courriel, Robinson Jr. a refusé de commenter au nom de lui-même et de son père. Baird de Blueprint n'a pas répondu aux demandes de commentaires. Dans une interview avec CNBC en novembre 2019, le senior Robinson a déclaré qu'il aidait à lever 50 millions de dollars pour que Blueprint investisse dans des zones d'opportunité, mettant en évidence des projets potentiels tels que des épiceries dans des «déserts alimentaires».

Mais cela ne s'est pas produit à Austin malgré les demandes. En août 2019, Blueprint a annoncé un partenariat avec Oden Hughes pour construire un autre complexe d'appartements de luxe dans une zone d'opportunité East Austin, celui-ci avec 279 unités, deux piscines de style complexe et une terrasse panoramique.

Pour ce projet, Oden Hughes a accepté de réserver 28 unités pour les familles gagnant 80% du revenu médian de la ville en échange du changement de zonage commercial à usage mixte. Le développeur prévoit de facturer des loyers au taux du marché pour le reste des unités. Les loyers de ces 251 appartements commenceront à 1560 $, deux fois plus que le loyer médian dans le secteur de recensement d'East Austin et loin de la portée des personnes vivant dans le quartier.

Une organisation de planification de quartier influente appelée l'équipe de contact du plan de quartier de Govalle / Johnston Terrace a accepté de soutenir le projet après qu'Oden s'est également engagé à contribuer 250 000 $ à East Austin Conservancy, ce qui aide à payer les impôts fonciers pour les résidents dont les taxes ont augmenté en raison de l'embourgeoisement et ne peuvent pas se permettre de rester chez eux autrement.

Dans une interview, le président du groupe, l'artiste Austin Austin Daniel Llanes, a déclaré qu'Oden Hughes semblait avoir appris de sa rencontre avec le parc de maisons mobiles Cactus Rose et avait cherché des solutions pour le quartier sans négociations controversées.

"Nous ne sommes pas intéressés par une bagarre avec les gens", a déclaré Llanes. «La croissance se produit, le changement se produit. Ce qui est important, c'est que ce soit un changement intégré et non une exploitation. »

Steve Oden Jr., co-fondateur d'Oden Hughes, a déclaré dans un communiqué envoyé par courrier électronique par son consultant en relations publiques, la firme «engagé avec la communauté, les parties prenantes et les élus pendant un temps considérable sur nos deux projets East Austin – et finalement apporté des changements significatifs à nos propositions bénéficiant aux résidents et à la communauté locale.

Jake Wegmann, un professeur de l'Université du Texas qui a co-écrit une étude très appréciée sur la gentrification d'East Austin, a déclaré que le phénomène est difficile à arrêter. Il soutient, en général, la construction de logements sur des immeubles commerciaux inutilisés, car la demande de logements à Austin a grimpé en flèche. Mais Austin doit changer ses politiques pour garantir qu'une «part saine» de ces logements soit à la portée des personnes ayant des racines dans le quartier, a-t-il déclaré.

After months of weighing whether to seek opportunity zone funds for his project, Jim Young is on board. He applauds the tax incentives because they may trigger long-term investment in housing and other infrastructure.

But if he receives funding from opportunity-zone investors, it won’t change his development approach, he said. After getting input from residents in the neighborhood, he’s working on other services he can offer low-income tenants living at his apartments, such as financial education classes.

“I want to build things that my grandkids can drive by and be proud of,” Young said.

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